Gestion patrimoniale : le Point sur l’amortissement SCI

L’avantage de la sci est de payer moins d’impôts grâce à la possibilité de déduire certaines charges destinées à intégrer le décaissement lié au remboursement de l’emprunt. Depuis quelques années, les Sociétés civile s immobilières créées sous option IS se multiplient. Tour d’horizon des avantages concernant l’amortissement de la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) et de l’amortissement comptable SCI IR (impôt sur le revenu).

1- Avantage de l’amortissement en SCI

Lors de la création de la sci, vous pouvez opter pour l’is (choix définitif). La Société civile immobilière devra s’acquitter d’un impôt sur les sociétés et tenir une comptabilité. Les revenus que vous percevrez de la sci seront considérés comme fiscalement imposés au nom de la société, une distribution de ceux-ci pourra s’exercer par des dividendes. Ils seront intégrés à vos autres revenus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (option tax flat soit imposition à 30 % forfaitaire, ou imposition sur option à l’impôt progressif IR + Prélèvements sociaux).

SCI à l’IS et amortissement des travaux et investissements

Comme la Société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés, vous pouvez déduire tous les ans de son chiffre d’affaires les dotations aux amortissements qui sont enregistrées dans la comptabilité. Cette partie déductible ne constitue pas un décaissement à proprement parler et permet de déduire en charge le décaissement du remboursement de capital qui lui n’est pas déductible. L’avantage est de pouvoir réduire le résultat fiscal, et donc l’impôt que la SCI paie sur le bénéfice.

Cette situation se prête généralement bien lorsque l’on souhaite caler le niveau de fiscalité avec la trésorerie, ce qui suppose un calcul d’équilibre lors de l’achat, notamment pour calculer l’apport à réaliser, de sorte que les remboursements d’emprunt correspondent à la dotation à l’amortissement. La fiscalité n’est qu’un pan dans ce genre de décision.

Sci amortissement et frais de notaire

Pour une SCI à l’IS, il est possible de déduire l’intégralité des frais de notaire engagés pour la gestion du bien ou pour son acquisition. Plus largement, ce sont les frais liés à l’acquisition qui sont déductibles (droits d’enregistrement et frais de notaire).

En comptabilité : SCI ir is amortissement

Par principe, la comptabilité n’est requise que si les statuts le requièrent. Les statuts de SCI sont souvent calqués sur ceux des sociétés commerciales avec l’absence de toute comptabilité pourtant exigée par le contrat de société et la négligence de ne pas avoir affecté le résultat.  Cela conduit à un important contentieux pour les générations à venir qui héritent d’une situation où les fondateurs s’y retrouvaient sans encombre mais dont les successeurs n’ont pas reçu la feuille de route. Par ailleurs, l’absence de formalisme crée la constitution de capitaux propres, en quelque sorte, une survaleur à la société qui conduit bien souvent à la vente des immeubles et coupe le chemin d’une éventuelle cession de parts sans encombre. Attention à veiller à ce que les statuts soient respectés à la lettre, ce qui fait toujours bien rire en consultation, moins ultérieurement en cas de présence d’un compte courant, et d’un divorce…… la négociation sur l’affectation d’un résultat qui ne l’a pas été à une période où il aurait dû l’être rajoute aux sanglots longs d’une séparation alors peu monotone !

L’amortissement est possible dans la SCI sous les deux régimes IR ou IS, d’un point de vue comptable. Cependant, ce n’est que pour la SCI IS qu’il a une incidence sur le résultat fiscal, donc sur l’impôt sur les sociétés à payer. L’utilité d’un amortissement dans la comptabilité d’une Société civile immobilière soumise à l’IR résulte quant à elle de la gestion patrimoniale et successorale, rappelant que la tenue d’une comptabilité est fiscalement optionnelle mais patrimonialement fortement recommandée.

2- Amortissement SCI IR

En l’absence de précision, la Société civile immobilière est par défaut soumise à l’ir. Les revenus que les associés perçoivent sont une quote-part des bénéfices de la SCI, versés ou non en fonction du nombre de parts qu’ils possèdent. Si par la suite la SCI verse des résultats (bénéfices) aux associés, ils sont par contre exempts de fiscalité pour avoir déjà subi l’imposition. Ils sont intégrés à leur déclaration personnelle, en revenus fonciers. Certaines charges peuvent se déduire du bénéfice avant impôt au même titre qu’un revenu foncier de particulier. Les bénéfices de la SCI à l’IR sont le plus souvent les loyers encaissés.

• Amortissement bien immobilier SCI IR

Contrairement à la SCI IS, la dotation amortissement  SCI IR est possible, mais elle n’a pas d’impact sur le bénéfice imposable. Néanmoins, certains frais afférents à la gestion peuvent être défalqués. Ce sont les frais de gérance, de gestion, les charges de copropriété, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt et les travaux d’amélioration. À l’inverse d’une SCI IS, les frais de notaire engagés ne sont pas déductibles en intégralité. Seule la partie liée à la prise de garantie sur le bien est déductible (hypothèque ou PPD – privilège de prêteur de deniers), ou les frais de cautionnement.

• Amortissement travaux sci ir

Pour une Société civile immobilière à l’ir, les frais de travaux d’entretien et réparation, ainsi que d’amélioration, sont déductibles des résultats de la SCI. A condition que celà soit lié à l’acquisition et la conservation des revenus. Il n’y a pas d’amortissement à proprement parler mais une déduction directe de la charge engagée pour son montant global. Ainsi, concrètement, les travaux d’entretien et de réparation concernent la remise en état ou le maintien en état du bien. Les travaux d’amélioration doivent simplement apporter un surplus de confort, sans modifier la structure du bien. Des travaux d’agrandissement ne sont, par exemple, pas déductibles car considérés comme des investissements.

3- Amortissement SCI option IS

C’est donc au moment de la création de la SCI qu’il faut penser au lien option IS et amortissement. La forme la plus aboutie économiquement est la Société civile immobilière à l’Impôt sur le revenu, parce qu’elle permet de mieux optimiser le volet fiscal de la gestion patrimoniale. En particulier concernant les amortissements. En effet, la SCI IS doit tenir une comptabilité générale, en déclarant ses produits et charges. Elle doit suivre le plan comptable et les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux. Elle est autorisée à amortir, on l’a vu, le prix d’acquisition et les travaux (agrandissement, reconstruction, et amélioration).

• Taux amortissement SCI option IS

Selon la réglementation, plusieurs méthodes sont autorisées pour calculer l’amortissement. C’est l’amortissement linéaire qui est le plus utilisé.

Le calcul du taux d’amortissement dépend de la durée amortissement construction SCI. Pour les bâtiments commerciaux, la durée d’amortissement est de 20 à 50 ans (taux linéaire de 2 à 5 %). Pour les bâtiments à usage de bureaux ou d’habitation, la durée est de 50 à 100 ans (taux de 1 à 2 %). Concernant les travaux, le taux varie de 5 à 20 % selon leur nature.

Mon conseil : envisager la SCI comme un outil de gestion patrimoniale

Il faut donc voir dans certaines situations l’amortissement en SCI et le régime fiscal comme un outil de la gestion de patrimoine car ce choix a des répercussions sur la finance, la fiscalité immédiate, la transmission possible, une séparation, l’imposition de la plus-value à terme ou le maintien « forcé » de la société dans le patrimoine. Il est possible néanmoins de faire l’impasse et de reprendre des statuts types avec des clauses de sociétés commerciales à condition d’apprécier le SAV d’une situation ayant perduré des années sans mise à jour.