La SCI est une solution pratique pour acquérir un ou plusieurs bien immobilier, seul ou avec d’autres personnes. Elle permet à la fois de créer un effet de levier pour accéder à des projets qu’un investisseur isolé ne pourrait pas réaliser, et de mutualiser les risques en cas de difficulté.
Les conditions à remplir pour créer une SCI
Les fondateurs (associés) d’une SCI qui doivent être deux au minimum. Ils peuvent être une personne morale, ou une personne physique. Dans ce dernier cas, le fondateur peut être de nationalité française ou étrangère, majeur ou mineur.
Il est obligatoire de constituer un capital social (pas de minimum requis) : chaque associé doit alors déposer son apport, qui peut être en nature, ou en numéraire, ou un mélange des deux.
Il faut ensuite rédiger les statuts, les enregistrer, publier un avis officiel de constitution, déposer une demande d’immatriculation de société civile.
Statuts de la SCI : chaque associé est caution solidaire
La SCI est une société et ses statuts doivent mentionner un certain nombre d’éléments fondamentaux (nom, adresse, objet social, durée de vie, apports de chaque associé). En outre, ils prévoient et organisent son fonctionnement.
Pour leur rédaction, il est préférable de faire appel à un spécialiste afin de prévoir le maximum de protection pour les associés minoritaires, ou pour les parents associés aux enfants. Ils peuvent toutefois être rédigés par les associés eux-mêmes.
Par ailleurs, les statuts doivent prévoir la tenue d’une assemblée générale annuelle, préciser la possibilité ou non pour les associés de se faire représenter, et indiquer le type de SCI créée (familiale, de gestion location, d’attribution, de construction vente).
Exercer la fonction de gérant de SCI
- Le gérant organise la tenue de l’assemblée générale annuelle, à laquelle l’ensemble des associés doit être présent (ils peuvent se faire représenter si les statuts le prévoient.).Il peut convoquer les associés par écrit, ou de façon verbale.
- Le ou les gérants peuvent être désignés dans les statuts au moment de la création, ou choisis après un vote des associés. Ses attributions sont déterminées par les statuts, mais le plus souvent, il est en charge de la gestion courante, dont la comptabilité.
- Dans le cas où il perçoit une rémunération, si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, elle est imposable, et considérée comme une avance sur le bénéfice.
Fiscalité de la SCI : impôt sur le revenu ou sur les sociétés
La fiscalité de la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les revenus ou déficits tirés de l’activité sont à déclarer dans les revenus personnels, en tant que revenus fonciers.
Ou être au choix, soumise à l’impôt sur les sociétés. Le bénéfice est déterminé après le paiement de l’impôt. Cependant, si le bénéfice est distribué, ils intègrent néanmoins les revenus personnels et entrent dans la déclaration des revenus.
La fiscalité en cas de transmission ou de donation de patrimoine est réduite (la donation devient identique à la succession.). Après 22 ans de possession d’un immeuble, si la SCI est soumise à l’IR, elle est exonérée sur les plus-values immobilières sous conditions.
L’analyse de Eric Delahaye
La SCI permet la transmission patrimoniale aux enfants par constitution d’une société à faible capital avec le maintien de l’usufruit aux parents.
En matière successorale, les négligences de comptabilité et de tenues d’assemblées prévues dans les statuts, entraînent un motif de contentieux abondants, souvent utilisées comme prétexte pour régler les ressentis familiaux.
L’option à l’IS doit être étudiée notamment en termes d’adéquation entre la fiscalité et le financement de l’acquisition immobilière. Une préparation anticipée permet d’éviter les conséquences d’une sortie coûteuse.
SCI ou Holding ? Comment faire le bon choix ?
La SCI permet d’éviter les blocages en cas de séparation, transmission, ou revente. Elle est un outil juridique idéal pour les concubins, les parents ou les enfants qui souhaitent acheter en commun. Elle préserve l’anonymat des associés.
La Holding est de même nature, permet d’acquérir et posséder des biens de type différent (immeuble, entreprise) à plusieurs (famille, associés), tout en ne les ayant pas en son nom propre.
Si la SCI n’est pas destinée à réaliser des opérations à titre commercial (sauf exception pour la SCI construction vente), la Holding peut tout à fait en être le support (cas de la holding active ou animatrice).